V březnovém čísle jsme se věnovali problému nabývání nemovitostí cizinci ve Slovinsku. Dnes se podíváme k jeho jižnímu sousedovi – do Chorvatska.Chorvatsko vzniklo teprve v roce 1991, a většina právních předpisů této země byla převzata z původní Jugoslávské socialistické federace. Stejně tak tomu bylo i s úpravou týkající se nemovitostí, s nepatrným rozdílem v tom, že chorvatský právní systém nikdy neznal vlastnictví společnosti (vzniklé v důsledku znárodňování, které proběhlo na území tehdejší Jugoslávie). Základním právním předpisem v ohledu na vlastnictví nemovitostí je zákon o vlastnictví a jiných věcných právech. Tento zákon ve své podstatě přebírá strukturu rakouského ABGB z roku 1811.
Nabývání nemovitostí cizinci na území Chorvatska bylo po dlouhou dobu horkým bramborem, do kterého by se mnozí rádi zakousli, avšak nikdo neměl zájem spálit si jazyk. Situace byla totiž taková, že k nabytí nemovitosti v Chorvatsku cizincem byl po dlouhou dobu kromě splnění podmínky tzv. vzájemnosti (tedy rovnosti práv Chorvata na území vašeho státu a vašich práv na území Chorvatska) nutný souhlas ministra zahraničí. Podle zákonného znění však tento souhlas nebyl správním aktem, a z tohoto důvodu nebylo možné se proti jeho neudělení nijak bránit. Ministr tak jednoduše souhlas buď udělil, či nikoli. A mohli byste se snad jen modlit, aby měl v den svého rozhodnutí dobrou náladu.
V této věci se nakonec angažoval chorvatský advokát Eugen Zadravec, který při zastupování svých zahraničních klientů často pociťoval svou právní bezmoc, což u něj nakonec vyústilo k podání ústavní stížnosti. Při prvním pokusu neobstál, podruhé byl však již úspěšný a souhlas ministra byl deklarován správním aktem (rozhodnutí ústavního soudu bylo zveřejněno v roce 2000). V té době se o získání nemovitosti v Chorvatsku pokoušelo přibližně 5 až 6 tisíc cizinců.
Přestože Chorvatsko přistoupilo k EU již v roce 2005, právní problematika ohledně nabývání nemovitostí v Chorvatsku cizinci se vyjasnila teprve počátkem roku 2009, kdy vstoupila v účinnost změna zákona, podle níž jsou si občané států EU v dané oblasti rovni s Chorvaty. Výjimku však dodnes představuje příloha č. 7 asociační dohody, v níž jsou výslovně uvedeny druhy pozemků, kde doposud existuje omezení při jejich nabývání, respektive zájem státu (Chorvatska) zde převyšuje zájem jednotlivce natolik, že nabývání těchto nemovitostí je u cizinců vyloučeno. Jedná se zejména o zemědělsky využívanou půdu, poté oblasti spadající do chráněných přírodních oblastí. Zvláštní úprava je pak dána u lesů a zalesněných ploch, kdy podle vnitrostátního práva Chorvatska jsou cizinci v jejich nabývání stále omezeni. Lesy a zalesněné oblasti však nejsou výslovně uvedeny ve zmiňované příloze č. 7 asociační dohody, a vnitrostátní právní úpravu tak nelze aplikovat. U občanů států, které nepatří do EU, je nadále nezbytnou podmínkou získání nemovitosti souhlas, avšak již ministra spravedlnosti a nikoli ministra zahraničí.
Proto v případě, že se vašemu srdci stalo některé z přímořských letovisek Chorvatska natolik blízké, že jej toužíte vlastnit, stojí v cestě ke splnění tohoto snu snad kromě vaší manželky už jen vaše bankovní konto.
JUDr. Martin Grubner
